みなさんこんにちは。福岡マンション売却ドットコムの浜野です。

先日赤坂駅周辺を歩いてると、投資用マンション販売会社◯ん の営業マンにキャッチされ、投資用マンションを勧められたため、節税効果について調べてみました。

ここで言う『節税』とはマンション経営で赤字を計上し、給与所得と損益通算することで税金還付をうけるということです。

では、赤字を計上するためには収入以上の経費を出さないといけませんが、経費とはどのようなものがあるのでしょうか。

マンション投資の3大経費は固定資産税・借入金利・減価償却費です。そのなかでも減価償却費は物件によってかなり大きくなることもあり、総じて経費の4割程度を占めています。だからこそ、減価償却費をコントロールすることができれば税金をコントロールすることができるというものです。

 

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減価償却費とは簡単に言うとモノの劣化代です。よって劣化しない土地は減価償却費が計上できません。建物のみの計上となります。

マンションの耐用年数は47年で、その耐用年数に応じて償却率が決まっておりますので、建物価格に償却率を乗じて減価償却費を算出します。

次に、土地価格と建物価格の分け方についてですが、新築マンションの場合は分譲時にすでに決まっておりますが、中古マンションの場合は契約の際に売主さんと交渉して売買契約書に建物価格を記載することによって、購入した後の減価償却費を事前にコントロールすることができます。

建物価格が高くなればなるほど減価償却費も大きくなります。

もちろん建物価格を極端に高くしてしまうと問題はありますが、身内ではなく、全くの他人との取引であれば交渉でまとまった金額こそがその不動産の時価であり、適正価格ということになります。

減価償却費とは帳簿上の経費であり、実費を要する経費ではないため、実際の収支では月数万円の黒字であるにもかかわらずこのような工夫をすることで、月数万円の節税効果(所得税還付)が見込まれることになります。

ここまでの話では、マンション投資は悪い話ではないことがお分かりいただけたと思います。ただし、実際の収支や節税効果は物件によってまちまちですし、購入する人の給与所得や家族構成によっても変わってきます。また、今年4月より、減価償却費の償却方法が一部改定になっておりますので、物件ごとにしっかりと投資効率を検証した上で始めた方がいいかもしれません。

とはいえ、毎年多額の所得税を納付されてるサラリーマンや公務員の方は、マンション投資を検討されてみてはいかがでしょうか。

福岡マンション売却ドットコムではマンション投資に関するご相談も承っております。ご興味ある方はお気軽にお問い合わせください。

 

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先日、東京在住のお客様からいただきました。

東京都世田谷区の老舗洋菓子店 池ノ上ピエールのマカロン。

とても上品な味で、美味しくいただきました!O様、お気遣いありがとうございます!

 

 

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